近几年，天津各大板块的发展还是很迅速的，而且每个板块的定位都清晰明了，只不过有些板块内的城市界面发展比较快。

西青区的发展起步较早，如今区域内很多板块都被人们所关注，如：中北镇、精武镇、南站等板块。

与此同时，作为环城一哥的西青区还在不断地提升自己，区域内两大主力片区释出了新规划。

近日，天津市规划和自然资源局西青分局释出了《（西青区）关于西青区11P-12-02单元局部地块控制性详细规划修改草案的公示》。

该地块位于西青区11P-12-02单元，位于西青区精武镇学府工业园。

四至范围为：北至海泰南道，东至津沧快速路—学府中路，南至慧深道，西至学智路—赛达大道。

规划中表示，为提升本区域教育服务水平与轨道交通综合服务水平，带动片区高质量发展，完善教育设施，提高土地集约节约利用效率，满足居民高质量出行与美好生活愿景，因为对该片区规划进行修改。

从地块控制指标一览表，该片区包含一宗居住用地，用地面积17.45公顷，容积率2.0，建筑用地面积约35万㎡。

新增的居住用地就位于才智道北侧，西侧为美的旭辉翰悦府，临近地铁学府工业区，一路之隔就是万科翡翠大道。

依公示图显示，该片区处于全市的“流量担当”——精武镇。

2021年，精武镇全年成交4769套，板块排名全市第二，环城第一，足以证明大家对它非常认可。

其中，宾水西又是精武镇中的佼佼者，板块内聚集了美的旭辉翰悦府、保利和光尘樾、爱情缤纷里三大项目。

为什么该板块能得到买房人的青睐呢？

首先，宾水西板块拥有买房人看重的置业三要素——学校、地铁、商业。

片区内配套有一所九年一贯制学校——天津外国语大学附属西青精武外国语学校，学校的落地，对片区无疑是个利好。

地铁3号线运营多年，现成的高新区地铁站，出行便利；宾水西道延长线开车6.5公里可到奥城商圈。

3个盘都规划了相当体量的商业配套：美的旭辉翰悦府约4万㎡、爱情缤纷里约4.4万㎡、保利和光尘樾约2.2万㎡。

其次，宾水西距离南开很近，当前南开区豪宅遍地，房价高企，与宾水西已经形成明显的价差，因此宾水西可以承接南开区外溢改善。

最后，宾水西板块守着海泰，有高新技术产业，城市界面较好。

从楼市角度来看，宾水西板块内3个项目产品各有侧重、错位竞争。

美的旭辉翰悦府有洋房、爱情缤纷里总价控制得很好、保利和光尘樾户型很精到。

如今，伴随着新规划的释出，未来新地块入市后，宾水西板块将进入四盘比拼的时代。

（西青区）关于西青区11P-18-04单元局部地块控制性详细规划修改草案的公示

该片区位于大寺镇中部，四至范围：东至兴华五支路、南至纳源道-友谊南路、西至纳源道、北至惠友道。

本次规划结合土地权属，现状土地使用情况以及周边发展需求，调整居住、商业用地布局，同时落实相关配套设施，完善城市功能，促进产程融合。

结合地块控规表来看，项目包含4宗居住用地，合计用地面积32.48公顷，容积率在1.6-2之间，建筑面积约60万㎡；今后有望形成小高层、高层为主的居住区。

此外，该宗地块该包含3宗商业服务业设施用地，合计用地面积7.77公顷，容积率1.2-2之间，建筑面积约13万㎡。

同时，该片区内还包含一宗公共管理与公共服务用地，未来将配建一所小学。

从位置上看，该片区属于西青大寺镇中部，北侧有现成的永旺梦乐城和印象城购物中心两大商业综合体，还有龙居生活广场、星悦中心商业综合体等，日常生活需求完全可以满足；

教育方面，目前有津衡高级中学、赛达津衡实验小学等教育资源，这些都为激活板块活力、笼络人气提供了利器。

交通方面，在建的地铁7号线将从该片区内穿过，再结合住宅、商业、学校、公园等，该片区或将成为西青又一TOD板块。

大寺片区发展较早，早期主要以还迁房为主，但随着人口外溢和地缘性改善需求不断攀升后，大寺目前整体逐渐走上了刚改、改善发展之路。

所以，大寺片区的楼市价格也有所提升，目前在售的美的云筑、绿城柳岸晓风，均价在2.5-3万之间。

如果后期板块内的配套能相继实现，再加上居住人口的提升，该片区的发展将会提升一个level。

2022年天津购房意愿调查报告出炉

2022年，天津房地产市场会怎么变化？购房者的置业需求是否有新的变化？针对疫情影响，为洞悉城市客户需求新动向，近期，天津贝壳找房发起“2022年天津购房意愿”调查问卷，累计收到1200余名用户的参与结果。通过调查样本数据分析，有以下发现，详细报告如下:

一、置业人群

置业人群以中青年为主，集中在80后—90后年龄段

年龄分布

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人群分类

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从年龄来看，购房置业人群以中青年人为主，集中在80后—90后这个年龄段。再结合置业人群的类型来看，这个年龄段大多是外省来天津奋斗的人，对固定住房或者更加优越的住房环境有迫切的需求。

二、购房计划是否受到疫情影响？

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调查报告显示，68.84%的购房者表示受到了疫情影响，其中51.74%的购房者受疫情影响将会延后买房计划，14.53%的购房者持观望态度，13.33%的刚需群体表示会在适当时机出手，仅4.08%的购房者担心楼市政策有变，房屋价格上涨，将尽快出手，另有8.76的购房者因疫情影响，取消了购房计划。数据可见，当前大部分购房者仍在冷静观望。

三、是否可以接受租房结婚？

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在参与调查的人群中，新天津人和在天津的打工人对于租房结婚的接受度更高，可以接受租房结婚占比分别为51.68%、60.74%，老天津人和准天津人以及还在考虑是否来天津的人群，则更倾向于买房的安全感。

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在可以接受租房结婚的人群中，影响租房的关键因素是小区环境、周边配套和装修，对于价格和租房周期的关注度相对较低，更注重居住的品质。

四、经过疫情之后，购房者对于房子的哪些方面更看重？

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从参与调查的购房者人群和影响置业的因素综合来看，交通、医疗商业教育等基础配套，依旧是最主要的影响因素，其次是地段和社区品质。

五、置业目的

置业意向人群的购房现状

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预计多大年龄购买人生第一套房？

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从意向置业者的购房现状来看，刚性需求和改善型需求占比超过70%，其中32.56%的购房者属于改善型需求，41.07%的购房者属于首次置业，另外，26.36%的调研用户短期内暂无购房打算，处于观望状态。

从置业人群和年龄分布综合来看，首次置业人群主要在25-35岁，85后购房群体是当前楼市主力军，这个年龄段的人群大多都是到了适婚年龄或者上有老下有小的人生阶段，且具备一定的经济收入能力，对固定住房需求较大。

六、置业偏好：70—90平米成为首选

置业面积段

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购房总价预算

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从 置业人群偏好的购房面积来看，70—90平方米成为首选，而在 房屋总价方面，30.86%的置业者可接受的房屋总价在100万-150万，根据 市场的实际情况，100万-150万的总价在天津购买70—90平米的房子，选择性较大。

置业房产类型

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从从数据可以看出，最受不同预算的置业人群青睐的房产类型是市区二手房和环城新房，占比在23%以上，而预算100万的置业群体，选择的房产类型相对平均，另外，仅100万预算置业人群选择购买郊区新房的人群占比超过10%。

七、置业的热门区域

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购买二手房的置业热门区域主要集中在南开区、河西区以及和平区，从购房者选择置业的三大热门区域可以看出，好出租，租金高和教育资源是置业者比较关注的因素。

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购买新房的置业热门区域主要集中在武清区、西青区以及滨海新区，从购房者选择置业的三大热门区域可以看出，置业者共同关注的主要因素分别是房龄新有电梯，环境好、周边环境安静以及物业服务三个方面，值得一提的是，武清区主要以地缘性购房为主。对于自住的购房者而言，考虑房子的升值潜力意义不大，而购房者所在区域的环境与购房者的工作、生活圈密切相关。

八、置业者对未来房价的预测

超37%购房者认为房价将小幅下降，4.3%的购房者认为2022年房价会大幅上涨

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在对2022年房价走势的看法上，37%以上的购房者认为房价将小幅下降，因为天津楼市库存太多，房企业绩压力大，有16.78%的购房者认为由于去年楼市不景气，现在应该有所反弹，房价将会小幅上涨，4.3%的购房者认为经济回暖，房价会大涨，而认为楼市将呈现两极分化局势的购房者占比15.5%，25.29%的购房者任务天津楼市在今年会维持现状，当然，房价走势究竟如何，主要还得看政府未来的相关政策。

又一个好消息来了～5月开工！西青也有奥特莱斯啦

4月25日，杉杉奥特莱斯综合体项目完成土地出让，正式落地天津南站科技商务区。

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奥特莱斯，英文是OUTLETS，其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也称为“品牌直销购物中心”。

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因为大牌、低价、购物场景丰富，奥特莱斯在世界各地深受欢迎。这次在西青区的天津南站科技商务区落户，打破西青尚无奥特莱斯的空白，也将丰富西青乃至京津冀地区市民的消费选择。

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那么杉杉奥特莱斯项目具体位置在哪？什么时间能开业？具有怎样的时代意义？今天小编带您解锁这些大家关注的问题。

项目坐落于西青区的天津南站科技商务区枫雅道与博航环路交口，占地面积203.7亩，总投资20亿元，建筑面积13万平方米。

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预计引入200家以上国际国内名品折扣店，其中商业类型由国际名品、国内精品、运动轻奢、精品男装、时尚女装和孕婴童用品、餐饮娱乐等七大街区组合而成，具体品牌包括GUCCI、BURBERRY、COACH等国际一线品牌。

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项目还包括餐饮商业街、亲子乐园、电影院、超市等消费体验，同时，不间断举行灯光秀、音乐节、露天集市等推广活动，引爆消费热度。

项目预计将于2022年5月开工，于2023年10月开业。

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项目将极大地提高天津南站科技商务区乃至西青区的知名度及商业配套环境质量，是西青区“十四五”规划期间的重要项目。投入运营后，预计每年吸引客流不低于1200万人次，带动就业超3000人。

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目前专用通道一期工程（起点为精武镇学府东大道，终点为新建津沧收费站）基本完工，专用通道二期工程道路起点为博航环路东，终点与津沧高速至天津南站专用通道一期工程匝道相连，总长1.9公里。

专用通道二期工程即将启动建设，预计于2023年上半年通车运行，建成后与专用通道一期工程相连，实现复康路至天津南站核心区的全线贯通，届时由外环线至天津南站核心区，五分钟即可通达。

（二）瑞达路（瑞康路-赛达大道）工程项目

道路起点为瑞康路，终点为赛达大道，道路总长度635米，近期即将启动建设，预计2023年下半年通车运行，建成后实现天津南站核心区域与才智道和宾水西道延长线的全线联通。

上述两条道路建成通车后，本市顾客可以经上述两条道路或乘地铁3号线抵达该项目；外省顾客可乘高铁至天津南站抵达该项目，项目地址距高铁站天津南站及地铁三号线天津南站仅600m。完善的交通使顾客无论是自驾还是乘坐地铁、高铁，都十分便捷。

对于最近关注楼市的小伙伴有好消息了，现在天津市内六区里面，已经出现了2万一平的房子了，天津环城四区里面，已经出现1万5左右的房子了。

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但天津楼市永远的神还是和平区，在天津其他区域房价不景气的时候，和平区房价依然是一枝独秀，逆势上涨。

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二手房成交价同比上涨14.75%，而且在当下这个楼市小阳春里面，天津和平区依旧是天津楼市里面最靓的那个仔。附上3月中原成交Top10。

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这对于天津楼市来说，已经是一个很厉害的成绩了。大家看天津楼市除了和平区以外，其他的区域房价都有不同程度的下降。

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天津和平区房价上涨，主要是因为去年天津启动了3年学籍的计划，导致一些孩子需要上学的家长，集中涌入和平区买房，和平区房价虽然贵，但是对于那些在北京工作，买不起北京学区房的人来说，还是可以接受的。

天津楼市现在是厚积薄发，慢慢地调整自己的状态，以一个更健康的房价，去吸引年轻人。想想在燕郊买房都要1.7万，有这个钱，还不如在天津主城区里面买房了。

顺便给大家推荐全市成交Top10小区，群众的眼睛是雪亮的！

今天顺便再聊一下西青，虽然西青在教育方面确实不突出，但是由于高铁南站的影响，这几年去西青买房的更多了，年轻的北漂占主力，因为现在的年轻人不仅考虑通勤，还要考虑未来可能到天津工作发展，生活和就业问题。

相对于北京工作多年，已经买房或者孩子已经到了上学转学的年纪，不仅考虑孩子教育问题，还要考虑通勤北京的时间问题，很多老北漂把天津买房首要目标选择在武清区，基本上孩子考完学就回北京或者离开天津，没有打算扎根天津的计划。

在去年新高考政策之前，上图为去年一月天津部分区域房价对比图，武清区房价基本维持在一万七八左右，高铁站附近的房价单价在两万左右，而对于天津的市场来说，两万左右的价格预算，选择性就多了一些，市区二手房或者西青南站附近新房，都符合这个预算，对于目前没有孩子上学问题，并且短时间不会考虑每天高铁通勤北京，北京户口和房子都能解决的情况下，年轻北漂的买房目标，就需要考虑更多一些，为将来来天津发展，工作做好准备，而武清买房，可能满足不了这么多需求，环城四区里，西青区恰恰可以解决这些问题，因为除了高铁之外，西青区还有地铁，产业，齐全的生活、商业配套等优势。

1.西青地铁线路

武清区由于地理位置原因，目前没有地铁规划和市区紧密相连，而西青区已经有多条地铁运营，未来还要规划多条云吧和地铁线路贯穿整各区，而南站作为同时有高铁，地铁的位置，也可以将来自北漂一族的购房半径和生活，工作半径扩大到市区和其他板块。而同样有地铁的链接，也将市区的购房需求外溢到西青区，西青区也是承接南开和河西区最多的购房客群，天津这几年楼市市场一直不好，但是西青区作为环城一哥，房价保持稳定，新房市场一直热度很高，甚至在梅江，水西，李七庄板块的房价高于河东，河北，红桥区一些项目，西青区也是天津本地区非常认可的区域之一，地位相当于市区第七区。

2.成熟的生活、商业配套

目前西青区已经发展非常完善的几个板块有，中北镇，精武镇，张家窝，李七庄板块，包括商业，生活，交通，医疗配套等方面，所在板块基本可以实现自给自足，一些商业中心还可以吸引市区的消费群体，所以在西青区置业这些板块，不需要等规划，买完就能住。天津市区被人熟知的几个富人区，海河沿线，水上板块，梅江区域，还有最近爆红的水西板块，其中水西和老梅江地区很大一部分都属于西青区，目前房价在四五万一平米，而南开区目前在售新房，基本也在四五万左右一平米，还从房价的波纹效应看，在通勤距离不远，南开区和西青区的房价对比之下西青的房价真香呀。

3.就业机会和商业中心

对于天津核心区域，和平，河西，南开三个区为主轴，并且集中了天津市最好的教育，医疗，商业资源，还有就业机会，另外几个高薪产业集中的地方是西青华苑，滨海高新区，和平小白楼，空港新区，和开发区。

近水楼台先得月的西青，可以享受到南开，河西的商业配套同时，还吸收了产业园区就业群体的购房需求。对于外地购房群体来说，买房不仅仅是自住，还要长远考虑就业工作的问题，西青区的优势完全符合这些购房群体的需求。而同样其他环城和远郊，不可能同时具有这些优势和资源。西青区也是近年来人口流入最高的区域之一。

4.最后我们再聊一下西青区的教育

从目前的成绩和数据看，西青区的教育确实有待提高，和武清，市区，其他环城有很大差距，但是环城一哥不差钱，最快提升教育的办法就是引进名校，例如海教园模式，下图为近年来西青区计划引进学校名单，截止目前，津衡学校，为明，南开敬业，华诚学校已经建设完成，开始招生，接下来就看成绩出来。其他学校陆续也在加紧推进工作中，不过对于买房人来说，一套房解决不了所有问题，西青有个很大的优势就是位置优势，几站地铁到南开，完全可以后期条件允许了，再买套南开学区，也可以小学初中在西青，中考回市区，这也是我常说的两步走思路，前期没有孩子考虑的是自住和工作，到了上学阶段再买学区解决另外一个问题，想在天津买套自住兼顾学区的，差不多三四百，对于大部分人来说，也很难一步到位，所以买房需要一步步来，解决当下问题才是重中之重。

相对武清高铁站，只能通勤北京天津之外，身处京沪高铁主干线上的天津南站，另外一个优势也是可以连接更多的城市，规划未来通勤雄安，沧州，或者对于年轻的北漂来说，未来选择性也会更多一些。对于西青好，武清好，也没有一个绝对准确的答复。选择区域要满足自己的需求，买房要适合自己才是最好的答案。

而天津买房也没有一个完全统一的原则，能买市区不买环城，能买环城不买远郊，其实真正到了每个人需求面前，还需要调整思路和策略，即使武清是郊区里发展最好的，西青区是环城里发展最好的，但是细节到地段上还是要横向比较，因为目前天津的楼市是变化的，房价也是波动的，同样的预算在不同区域里买到的地段和配套是不同的，其他区也有很多不错的项目和产品，也可能适合我们自己，但是前提我们需要多看，多对比，把自己的预算控制好，把需求更明确点，而小编能在大的方向上给大家一个思路，尽量多的给大家一些选择，这样你对比之后才会更加直观的判断哪些适合自己，哪些不适合自己。